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商品房预售中层高不符合时几种索赔思路探讨

【 发布日期】2007/07/31【颁布作者】

 

天下房地产法律服务网 张东伟律师


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商品房预售中层高不符合时几种索赔思路探讨

浙江五联律师事务所 张东伟律师

商品房预售中,因面积误差、质量问题、交付延期等问题,在向开发商索赔时,目前已有详细的法律和司法解释依据,但在层高存在不符合时如何索赔,却至今找不到合法或合理的依据。本文就这问题的索赔进行简要的展述。

根据房产测量规范规定,住宅层高在2.4米以上的,计算建筑面积,在房屋所有权证中载入面积,也即所谓的产权面积。再根据我国相关住宅设计规范规定,只要求普通住宅层高不宜高于2.80米,卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米,局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

从中可以看出,我国对住宅层高的要求是在2.4米-2.8米之间。但实际上,这个高度其实离大家对居住的需求是远远不够的,因为,层高越高,则房屋的空间容积就越大,空气相对流动性就越好,你的视觉压抑感也就越少。如果层高在2.8米,则相对而言可以接受,但如果低于2.6米,那么,根据实际需要,则应再减0.1米-0.2米左右的地板及天花板的装饰厚度,那么实际上层高就只有2.5米左右了。显然这个房间高度不是通常人们所希望的。

问题在于,开发商故意减少层高,你可以说他违约,但由于商品房买卖合同中通常并无对该违约条款的约束,此时购房人常苦于无法索赔,这就陷入两难的困境。曾有购房人因层高减少0.25米而要求退房,一审和二审法院都驳回了他的诉讼请求。依据就是层高虽然减少,但尚在国家规定的范围内,且对正常居住不产生影响。

现实中,存在大量这样的违约现象,原先预定的商品房的层高高于实际交付的现房层高即层高缩水,但很少看到层高增大的现象。究其原因,实际上就是开发商经济利益驱动所然。层高缩水,减少了施工时间,也减少了成本预算,带动了利润上升。所以,开发商都喜欢玩这模式。

我们知道,在商品房维权过程中,单单就经济损害赔偿的索赔都是万分艰难,更不要指望法院还会同情你在精神上的创伤或给你精神抚慰金赔偿。因此,如上述诉讼请求并不明智,也不是笔者的索赔方向。笔者以为,要让法院支持因为层高缩水而需要对购房人进行适当索赔,就需要合理的理由,哪怕没有法律支持。

第一种,空间立体成本核算法

我们知道,我们购买的一套商品房,实际上就是一个私密的空间立方体。因此,我们不妨将商品房的建筑面积与层高相乘,获得的立方米体积就是我们花钱购买的空间。然后再折算成每立方米需要多少钱,因层高减少部分即可让开发商承担。

举例说明:有一套商品房,每平方米1万元,共100平方米,合同约定层高2.8米,实际交付时层高为2.6米,则该套商品房总计具有280立方空间,除以100万,则每立方折价3571.43元。实际交付后的总立方空间为260立方,减少20立方,则开发商应支付给购房人20*3571.43=71428.57元。 在以上计算中,我们是把套内建筑面积与应分摊共有面积一起计算的,有的人会提出,应该将共有面积减去。笔者认为这是不妥当的,因为购房人购买时是按套内建筑面积和共有面积一并计算的,如果开发商将层高减少,相应的该共有面积部分的空间实际上也相应减少,业主享受的空间也减少,既然是用钱购买,所以这部分面积当然也应计算在内。

第二种,利润分成法

我们知道,开发商是为了追求利润最大化才减少层高的。假定某甲购买的商品房,约定层高为2.8米,属于高层建筑,设计有20层;如果每层都减少0.15米,则总可减少3米。开发商可在不增加建造安装成本的情况下,多造一层商品房。由于这层商品房是以每层的层高缩说为前提,所以,笔者认为,该层利润应作为原购房人的共同赔偿金。举例略。

该理论的依据就是当合同中的守约方受到损害时,如该损害无法具体计算,则违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算的参考。这种赔偿计算方法,其实在一般的买卖合同中也时常遇见,但似乎至今也没有应用到商品房买卖合同纠纷中。

第三种,建筑容积率折算法

建筑容积率指项目规划建设用地范围内建筑面积总和与规划建设用地的面积之比。由于规划建设用地是不变的,因此,只有建筑面积在变。因此,如果每套房屋的层高减少,但整幢楼的建筑面积却增加,则相应的容积率就增大,购房人实际得到的房屋价值也就相应降低。因此,以先后两个容积率之比再折算为价格,即可得到相应的每套层高缩小可得到的补偿。

举例说明:某幢楼,原计算建筑面积2万平方米,每层1000平方米,层高2.8米,每平方米销售面积为10000元,容积率2.9,某套房屋为100平方米。后开发商通过每层减少0.20米,增加了一层1000平方米。 则:建造后的容积率={(20000+1000)*2.9}/20000=3.045,实际增加的容积率为0.145。然后再与100平方米原先的价值100万元相比,即可得出增加了0.145,相应的该套商品房就贬值50000元。

该赔偿理论依据是,商品房销售时,容积率和绿化率都是非常重要的规划指标,容积率越低,绿化率越高,说明该楼盘在高品位阶段,居住环境就越好,这种品位是无法直接用金钱衡量的。而当容积率增高,则相应的人均绿化率减少,居住环境就变差。这种变化,是因开发商违约引起,所以应由开发商承担责任。

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