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夫妻一方私自转让房屋是否受法律保护探讨

【实施日期】2006/02/24【颁布单位】 【失效日期】

 

夫妻一方私自转让房屋是否受法律保护探讨

天下房地产法律服务网 张东伟律师

1998年,小王和他妻子小吕结婚登记。1999年,小王单位将临街的一栋楼房向本单位职工出售,小王想购买一套临街的低层房屋(价格18万)作为经商。由于没有足够的资金,就向小王舅舅借款。小王舅舅出资12万交给小王,口头约定该房屋系三方共有。小王购房后,办理了以他的名义的产权证书,然后向工商行政管理局审批营业执照,又向房管局申请更改了房屋的用途,之后一直用于开饭馆之用。 2003年起,小王夫妻感情不合。又因当地房地产市场持续生温,小王就私下将该房屋以41万的价格转给小宋,从中获利23万元。2004年9月,双方离婚,这时候小吕才发现该房屋已出售的事实。遂诉讼法院,认为该房屋转让未经她同意,属于无效行为,要求小宋返还该房屋。小王舅舅认为其出资占房屋价格的一半以上,认为他对原、被告争议的房屋也有产权,就以第三人身份要求参加了诉讼。 法院经依法开庭审理后,驳回了小吕和小王舅就的诉讼请求。后双方上诉到中级法院,中级法院维持了原判。

张东伟律师点评:

本案中,关键问题在于:

一, 共有人私自处分共有财产是否有效;

二, 出资购房款是否就意味着对房屋有所有权。

首先,我们来分析第一个问题。

在本案中,虽然该房屋产权证书上登记的只是小王的名字,但由于该行为是在小王结婚后发生,也就是说,在婚后取得的财产,如果夫妻双方没有特别约定,那么该财产无论是哪方获得,都归夫妻共有。因此,该房屋属于夫妻共有财产。 那么,小王未告知妻子,私自把该房屋转让给小宋的行为是否有效?这个问题,就要看小宋是否知道小王已婚和征求妻子同意。如果小宋确实不知道,则属于善意,应受到法律保护。根据我国的司法实践,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。 而在本案中,经法院查明,小宋是小王的同事,知道小王结婚的时间和购房的时间,在购买时曾经向小王询问其妻子是否同意。小王说没有问题,还提供了由其伪造的小吕的同意签字。对小宋来说,不可能有要求他有鉴别字迹真伪的义务。因此,法院认定小宋购买该房屋的行为是善意的,应受到法律保护,驳回了小吕的诉讼请求。

现在,我们来分析第二个问题。

根据我国法律规定,出资作为设定权利的基础和表现形式,在法律上是承认的,特别是在某些法律关系中,出资是作为认定享有权利的最主要的依据的。但因出资的原因不同,目的不同,出资设定的权利也不同,或者不可能设定权利。特别是在亲属之间、家庭成员之间,出资在未明确出资人的意思表示时,性质可能是多种多样的,可能是借予,也可能是赠与,还可能是基于赡养、扶养义务的履行。因此,出资只有与出资人的某种明确的法律意思表示结合起来,才能确定出资的法律属性。 在本案中,第三人小王舅舅主张其出资应享有房屋产权,就必须证明其当时出资就表明了要在争议房屋中享有产权的意思,即当时的权利意思表示,否则,在争议房屋已经办理了产权证且在发证至诉讼已近4年,其才提出出资应系有产权的主张,且他又无法提供有利的确凿的证据(只有口头证据而没有其它证据),所以法院驳回了他的诉讼请求。

那么,小吕和小王舅舅的利益是否就不受法律保护了么?当然不是。小吕完全可以向小王要回获利的一半。如果该转让的价格低于同期同地段的房屋市场平均成交价格,那么,还可以要求小王赔偿该部分的损失。而小王的舅舅享有对小王和小吕的债权,可以要求小王和小吕共同承担返还所出资额12万元的法律责任。

作者单位:浙江五联律师事务所 张东伟律师
2005年10月10日

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