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关于购买“楼花”的法律问题

【实施日期】2006/02/10【颁布单位】 陕西泓瑞律师事务所 范玉华律师 【失效日期】

 

陕西泓瑞律师事务所 范玉华律师

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西安的张先生欲购买西安某房地产开发有限公司开发的世纪广场项目的商品房,因为西安家房地产公司已将其部分楼花转让给陕西某房地产开发有限公司,无奈,张先生如果要购买概商品房须与陕西某房地产开发有限公司签订买卖合同。由于《建设用地规划许可证》及《国有土地使用证》都在西安某房地产开发有限公司名下《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》张先生也没有看都到,据说正在办理过程中。张先生感到很困惑,不只如何办。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产,不得转让:…(六)未依法登记领取权属证书的;”第四十四条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”

国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条规定:“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。”

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

根据以上法律法规定可以看出,西安某房地产开发有限公司开发的世纪广场项目由于现在只办理了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》没有办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》不具备销售的法定条件。由于陕西某房地产开发有限公司购买的“楼花”后并不是自用而是为了转让给第三人,虽然国家对购买“楼花”没有作出明文规定,但是对倒卖“楼花”则是明确禁止的。

所以根据上述规定,西安某房地产开发有限公司与陕西某房地产开发有限公司购买“楼花”的买卖行为,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定而可能导致合同无效。另,世纪广场的项目在西安某房地产开发有限公司名下,不在陕西某房地产开发有限公司名下,陕西某房地产开发有限公司不具备与第三方签订买卖合同的合法主体资格和身份,所以,第三方与陕西某房地产开发有限公司签订的买卖合同将可能因为陕西某房地产开发有限公司倒卖“楼花”的行为违反法律的禁止性规定及不具备签订合同的主体资格导致合同无效。

合同无效后,西安某房地产开发有限公司应返还给陕西某房地产开发有限公司已经取得的款项。陕西华帆房地产开发有限公司应返还第三方已经取得款项。如果西安某房地产开发有限公司不按照约定向陕西某房地产开发有限公司返还款项或者西安某房地产开发有限公司向陕西某房地产开发有限公司返还款项后,陕西某房地产开发有限公司不向第三方返还款项,导致第三方的利益受到损害。

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