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关于房屋中介公司法律地位的思考

【实施日期】2005/06/08【颁布单位】 【失效日期】

 

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关于房屋中介公司法律地位的思考

北京百瑞律师事务所 李志强 lilawyer@126.com

时下随着二手房市场的火暴,大量的房屋中介公司出现在了买卖双方的面前,这就涉及到它的法律地位问题。中介机构撮合买卖双方成交,充其量只是信息提供者和服务性的公司,但是,看一看中介公司的工作范围:提供信息,成交服务、签订合同鉴证、办理过户手续、办理银行按揭、领取房产证等,几乎成交过程的每一个环节都要介入。但是又没有真正意义上的法律地位,很多事情缺乏权威的认定会造成交易上的纠纷。   

现针对笔者办理的案件谈一下二手房中介公司法律地位。

中介机构在具体操作程序中,应严格区分中介服务的法律关系和买卖双方的房地产转让关系。由于中介的特殊性,在对买卖双方服务的过程中包含了中介服务和房地产交易两部分合同。在中介服务的经纪合同中,中介机构是与买卖双方分别或共同签署的,主要是约定中介服务的内容以及涉及中介服务过程中双方的权利和义务,而买卖双方签订的交易合同是涉及买卖双方交易中买卖双方的权利和义务,中介公司只是在最后一页上加盖经纪企业公章作为其履行经纪企业责任的保证。

根据《合同法》第425条的规定,房产中介公司的法律地位属于居间人,居间人提供虚假情况,损害委托人利益的,应当承担赔偿责任。如果中介公司未尽谨慎注意义务,没有进行必要的审核,其将承担连带赔偿责任。

朝阳区的肖女士近期准备在卖掉几年以前单位分给自己的一套房改房。中介公司的业务员了解了其的要求后拿出了一份合同要求签订。肖女士认真的看了这份合同,他发现,这其实是中介公司自己制定的中介合同,其中以格式条款形式规定,委托人必须全权授权,委托中介公司按照中介合同注明的条件与买方谈判,签订买卖合同并办理相关手续。这样,中介公司不仅负责帮他放盘,而且在找到买家后还将履行代理买方谈判、办理贷款、入住有关手续以及产权过户等一些代理行为。

中介公司拿出自己制定的代理合同的行为实际上是混淆了居间和代理的概念。居间即通常所指的中介,中介(居间)合同仅仅是在买卖双方间报告订立合同的机会、提供媒介服务的行为,不应包括授权代定合同等代理行为。房产中介公司把代理行为强加在中介合同中,违背了合同自愿的原则,实质上是强制授权行为。中介提供代理服务项目须由客户自愿选择,不得强制或诱导提供服务并收费,不得以任何理由进行捆绑式服务。这种强制代理行为,一方面消费者被剥夺了参与合同谈判的权利,另一方面也使得中介可以借机锁定房屋买卖关系,确保自己获取中介报酬,损害消费者的合法权益。更为严重的是,如果运作不当,容易造成双方代理的尴尬局面,会导致行为的无效,给中介自己或者给买卖双方都带来损失。

因此,在类似的二手房交易中,中介行为应与代理行为严格分离,如果消费者要求房产中介公司代理其买卖房屋行为,应签订单独的代理合同,这样才能保障自己的合法权益不受侵害。

在与中介公司签定合同的时候要注意这些合同到底是居间合同、行纪合同还是代理合同。区分不同合同内容,有利更好的保护自己的合法权益。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人,也不是当事人的代理人,是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。代理合同是以被代理人的名义在授权范围内行使权利义务的合同。

由于中介公司在收取订金时的法律地位并不明确,这就极容易引发二手房交易时双方之间的订金纠纷。所以,建议买家要求中介公司出示卖方的委托协议,并出具卖方委托中介收取订金的委托书;在交付订金之后要求中介公司出具收取订金的收据。该收据一定要加盖中介公司的印章。这样一来,买卖双方之间的订金合同便能确保有效成立,一旦卖方不同意出售房屋,买家便可要求双倍返还订金,买家不愿意购买房屋,卖方也可不退回订金。

合同法第427条规定,“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 我认为,由于中介公司有着丰富的机会收集房屋买卖信息,中介公司应该把自己定位于居间人的角色,提供买卖信息,为买房人和卖房人牵线搭桥,不要把自己搞成代理人的角色,以免导致无效的双方代理行为。

注:本文写作过程参阅了一些网站网友的文章,由于记不清该网站网友名称,故谨在此向他们致谢!

 

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