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浅谈房屋承租人的优先购买权

【实施日期】2005/05/24【颁布单位】 【失效日期】

 

浅谈房屋承租人的优先购买权

孙久涛

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[关键词]出租房屋 通知 形成权

主要案情:

1992年12月1号某村委会与部分村民达成协议,约定村委会将其在国道路边建设的某商场租赁给八户村民,从事商业经营活动。合同约定租赁期限自1993年1月1日至2000年12月31日。合同签订后,八户村民分别接受所租赁房屋从事百货经营、家电维修、开设饭店等经营活动,经营过程中,为满足经营所需,经村委会许可,八户村民分别在承租的房屋院落内建设了部分附属设施。2000年12月31日合同到期,双方未再续签书面的租赁合同。但是八户村民依旧使用租赁房屋继续经营,村委会也未提出异议,并按照原定租金继续收取租赁费。2003年11月15日,村委会向八户村民分别送达了一份通知书,载明承租人必须在2003年11月22日之前到村委会缴纳2003年度的租赁费,否则后果自负。八户村民接到通知后均在规定时间内如数交纳了租赁费。然而此前村委会于2003年10月22日在村内某处张贴公告,声明村委会决定招标拍卖上述出租商场,有意购买者请于2003年10月27日之前到村委会报名,规定日期内仅刘某一人报名。10月28日,村委会与第三人刘某签订买卖合同并进行了公证。

买卖合同签订后,刘某要求八户村民搬出租赁房屋,遭到八户村民的反对。八户村民认为公告张贴的地方过于偏僻,导致没有看到公告,不知道房屋出售的情况,况且村委会也没有提前三个月通知承租人,承租人愿意以同等条件购买房屋。2004年初,八户村民向人民法院提起诉讼,以村委会为被告,以刘某为第三人,要求人民法院确认村委会与刘某之间的买卖合同无效,并确认在村委会与原告之间以与第三人同等买受条件的房屋买卖合同已经成立。

本案经过两审,法院最后判决村委会与刘某之间的买卖合同无效,驳回原告的其他诉讼请求。

案情分析: 本案涉及房屋承租人的优先购买权问题。对此问题最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)(简称若干意见)第一百一十八条规定:出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第二百三十条也规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权又称先买权,民法上的先买权制度是一项历史悠久的法律制度,它是指特定的民事主体依照法律规定,在出卖人出卖其标的物时所享有的以同等条件优先于他人而购买该标的物的权利。它打破了民法上平等赋权的原则,表现为一种民事特权。目前民法理论界对于优先购买权的权力性质有两种说法,一种是认为优先购买权是请求权,该说认为房屋承租人享有在出租人出卖房屋时以与第三人相同的条件请求购买房屋的权利;另一种观点认为优先购买权是形成权,该说认为房屋承租人享有在出租人出卖房屋时以与第三人的同等条件获得出租房屋所有权的权利。本文认为,房屋承租人的优先购买权应当是形成权,人民法院应当确认在本案原告与村委会之间以与刘某同等买受条件的买卖合同成立。

按照王泽鉴先生的解释,形成权系赋予权利人得以其意思而形成一定法律效果的法律之力,相对人并不负有相对应的义务,只是受到约束,须容忍此项形成及其法律效果○1。也有学者认为,形成权是指当事人一方可以以自己的行为,使法律关系发生变化的权利,又有人称之为能为权、变动权等。形成权的主要特征在于:权利人可以以自己的意思表示行使形成权,使法律关系发生、变更或终止。形成权按其作用有三种:有能使法律关系发生的形成权,如本人对无权代理人代理行为的承认权;有能使法律关系发生变更的形成权,如选择之债的选择权;有能使法律关系终止的形成权,如撤销权、抵销权○2。还有认为形成权是指权利人仅凭自己的行为(如追认行为、受权行为、撤销行为、弃权行为)即能引起某种民事权利产生、变更、消灭的那种权利○3。本文认为,无论学说对形成权的概念如何表述,都阐明了形成权的核心内涵:形成权是权利人单方行为即可导致法律关系发生、变更、消灭的权力。同时,缔约过程中的承诺作为一项民事权利也属于形成权的范畴。《若干意见》和《合同法》中规定优先购买权的立法本意是保护承租人在使用租赁房屋的过程中形成的稳定生活状况,并以此来维护社会经济生活的稳定。所以,法律中规定的优先购买权应当是结果意义上的权利状态,而不是过程意义上的协商优势。因此,我国法律规定的承租人的优先购买权是形成权,而不是请求权。

结合本案的案情,在八户村民与村委会之间的租赁合同关系成立时,承租人就享有优先购买出租房屋的期待权,这种期待权只有在出租人向第三人出售房屋时,承租人才可以主张同等条件下的优先购买权。在本案的租赁合同关系存续期间,出租人出卖租赁房屋而没有提前三个月通知承租人,是对承租人优先购买权的侵害,承租人依法可以申请人民法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效。问题是,在合同宣告无效后,房屋是否当然成为出租人与承租人买卖合同的标的物,也就是承租人与出租人之间的买卖合同是否已经成立。有人认为,在前一买卖合同被确认无效后,合同标的物的权属应当恢复到合同订立以前的状况,房屋仍然属于出租人所有。出租人对房屋享有完全物权,这时出租人的处分权不受限制,即出租人可以自由决定是否继续出卖租赁房屋,在出租人不再出卖租赁房屋的情况下,人民法院依据原告行使优先购买权的请求径行判决确认承租人与出租人之间的买卖合同成立,违背了缔约自由原则。本文认为,这种观点是不正确的。

《若干意见》和《合同法》中均规定了出租人的“通知”义务,明确通知义务,对于优先购买权的行使有重要意义。通知的内容不仅应当包括出卖租赁房屋的意思表示,而且更应当包含具体的出卖条件,只有这样,才能确定优先购买权人在该具体出卖条件下是否愿意购买,从而保全或丧失其在该具体条件下的优先购买权。出租人仅通知了出卖的意思,没有通知具体出卖条件或买受条件的,则承租人所赖以参照的“同等条件”不明了,优先购买权便没有成立基础。所以,村委会张贴的公告,要求竞买人报名的内容不符合履行“通知”义务的要求,村委会未尽法定的通知义务。《合同法》第十三条规定:当事人订立合同,采取要约、承诺方式。第十四条规定:要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。民法上关于要约特征的大多数观点认为,一,要约是具有订约能力的特定人做出的意思表示;二,要约必须具有订立合同的意图;三,要约必须向要约人希望与之缔结合同的受要约人发出;四,要约的内容必须具体确定和完整;五,要约必须送达受要约人○4。

结合法律规定的出租人的通知义务来看,通知义务的相对人特定,通知的内容应当明确具体,通知的目的是保护承租人的缔约权。所以出租人的通知符合要约的特征,通知是出租人向承租人发出的要约。承租人接到通知后,可以自由决定是否行使优先购买权。如果同意以同等条件购买则承租人的意思表示就是承诺,承诺到达出租人时合同成立。承诺是受要约人享有的一项权利,是要约人受要约约束的体现。受要约人承诺与否将决定合同关系的成立或不成立,因此,承诺权的本质是形成权。承诺又是承租人行使优先购买权在缔约过程中的表现行为,故承租人享有的优先购买权是形成权,而非请求权。

承租人没有通知出租人的情况下,要约是否存在?本文认为,出租人通知承租人是法定义务,出租人不能自由决定是否为通知行为,只要出租人决意出卖租赁房屋,就应当为通知义务,在出租人与第三人的缔约内容具体确定后,出租人仍应通知承租人。如前所述,出租人的通知义务是要约行为,但此时的要约具有法律的强制性,根据缔约自由原则,要约本质上也是一种权力,在此处法有明定的情况下,要约不再体现为权利,更强调是一种法定义务。出租人虽未主动履行通知义务,但承租人作为权利人亦可通过其他多种方式获悉义务人应为而未为的义务内容。承租人可以选择行使是否予以承诺。此时出租人虽然未为通知行为,但是出租人不履行法定义务,并不会导致承租人失去享有的法定权利。承租人只要具备权利行使的客观条件既可自由行使,知悉具体的出卖条件或买受条件的情况下,承租人行使优先购买权的客观条件就已经具备了。此时承租人可以选择行使或者放弃优先购买权,只要承租人向出租人发出了以同等条件购买的意思表示,就是承租人向出租人发出的承诺,在承租人与出租人之间的买卖合同成立。所以,虽然出租人未为通知义务,但在出租人决意出卖租赁房屋和谈妥买卖条件时,出租人的法定义务就已经产生,要约义务的履行具有客观必要性。由于法律的强制性,承租人在获悉该具体条件的,此时应视为与要约同样内容的信息到达了承租人,在承租人的角度就产生了如同出租人履行了通知义务一样的事实效果,承租人行使优先购买权的条件成熟。此时的承租人享有的权利同样是形成权。

综上,人民法院判决驳回原告要求确认与被告之间的买卖合同成立的诉讼请求是错误的。

参考书目:
○1王泽鉴著《民法总则》,中国政法大学出版社2001年7月第1 版,第97页。

○2王利明、郭明瑞、方流芳《民法新论》(上)中国政法大学出版社1987年版,第130-131页。

○3佟柔主编《民法原理》法律出版社1983年6月第1版, 第34-35页。

○4王利明 崔建远著《合同法新论 总则》中国政法大学出版社2000年3月修订版,第130-135页。

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孙久涛 律师

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