商品房销售的主要法律问题解析(提纲)

浙江五联律师事务所/天下房地产法律服务网/张东伟律师 著

 

商品房销售的主要法律问题解析(提纲)

浙江五联律师事务所/天下房地产法律服务网/张东伟律师 著

本讲稿系由浙江大学房地产投资研究所、浙江财经学院不动产研究所与财智时代公司主办的《房地产销售职业经理研修班》的法律培训教材,由本人独立完成,版权和使用权均归本人所有,只供培训班的房地产销售人员内部参考,暂时不对外公开发行,未经本人许可,不得翻印、转让。共计61030字.

讲稿内容均以现行的法律法规和规章制度为依据,以法院司法实践为重点,结合本人的办理案件心得和咨询解答服务,有重点地挑选一些非常容易产生纠纷的问题予以阐述

目 录

第一讲 一些重要的合同概念及应注意的法律问题 第7页
一、几个重要概念
二、合同公证、合同鉴证、合同见证区别
三、合同成立与合同生效
四、附条件和附期限的合同
五、合同效力待定
六、无效合同与无效合同条款
七、可变更可撤消合同
八、格式条款的法律问题
九、合同中止
十、合同违约法律问题(争议解决、定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、免除责任等)

第二讲 商品房销售时经常用到的概念及需要注意的法律问题 第13页
一、一些重要房屋名词的含义
二、房屋的面积
三、主要比率
四、税费概念
五、住宅内主要结构概念
六、商品房销售常用名词解释
七、商品住宅的价格构成
八、浙江省建设厅对房屋面积计算的一些主要规定
九、杭州市关于私自更改阳台设计问题规定


第三讲 销售代理中主要的法律风险与防范 第25页
一、销售代理资格的法律规定
二、销售代理公司与开发商的法律关系(对销售代理的分析)
三、我国对销售代理的收费规定
四、杭州市房地产买卖代理服务收费分档累进费率表
五、销售代理违反国家规定所需要承担的法律责任


第四讲 商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题 第30页
一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型
1、商品房环境方面的宣传
2、商品房使用功能广告
3、表明提供优惠或附赠送礼品和其它法律禁止用语的广告
4、表明商品房证号、面积、价格等方面的广告
二、商品房广告的法律性质定位
1、要约邀请与要约概念
2、我国司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定
三、虚假商品房广告应承担的法律责任


第五讲 商品房包销的法律规范与风险 第36页
一、商品房包销行为的法律性质
二、包销合同里的法律关系
三、常见的包销合同纠纷的法律问题
1、包销人主体资格的法律效力问题
2、包销人参与开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任
3、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷,开发商是否应承担连带责任的问题
4、包销人不按照包销合同约定的价格销售商品房,是否应承担违约责任的问题
5、开发商将本该由包销人销售的商品房擅自出售,是否应当赔偿包销人的损失问题
6、商品房包销中的税金问题
四、开发商与包销人的诉讼地位问题
1、买受人提起诉讼请求时,开发商与包销人的诉讼地位。
2、开发商提起诉讼请求时,开发商与包销人的诉讼地位。


第六讲 商品房预售的法律规定与司法实践 第44页
一、商品房预售合同的法律定义
二、商品房预售合同成立有效条件
三、司法实践


第七讲 预购商品房再转让的法律分析 第46页
一、预购售商品房再转让(期房转让)的法律支持
二、预购售商品房再转让(期房转让)的条件
三、预购商品房再转让的本质意义
四、预售商品房转让的程序


第八讲 商品房买卖中认购书的法律效力问题 第48页
一、认购书的法律效力
二、认购书成立且有效的法律条件
三、如何界定认购书的违约责任
四、内部认购书的法律效力分析
五、签约认购书并非是法定程序,而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。

第九讲 商品房现售的法律分析 第51页
一、商品房现售的法律条件
二、对商品房现售的法律限制
三、杭州市关于允许分割销售的公共建筑(公寓或写字楼)应符合的具体条件

第十讲 商品房的地下车库出售问题 第53页
一、问题的提出
二、车库的法律属性
三、车库的种类
四、如何判断地下车库的归属

第十一讲 商品房买卖合同的主要条款法律分析 第56页
一、签约时开发商的义务
二、商品房买卖合同文本
三、面积差异的处理
四、套内建筑面积与分摊的共有面积处理
五、如何确认所交付的商品房面积
六、规划、设计变更的处理
七、房屋建设工程转让与预售合同的处理
八、土地使用权同时转让
九、诚信失守的惩罚

第十二讲 商品房买卖的贷款法律分析 第60页
一、商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同
二、住房公积金贷款的限制
三、住房公积金贷款条件(杭州市区)
四、商品房住房贷款额和期限
五、非居住房屋贷款
六、贷款合同与商品房买卖合同关系

第十三讲 商品房的交付使用及其质量保证 第62页
一、商品房交付使用的定义
二、商品房的交付要求
三、交付时应提供的文件
四、商品房的保修责任与保修期限
五、商品房质量与合同解除

第十四讲 商品房的维修基金 第65页
一、首期维修基金的交纳
二、维修基金专户的开立
三、维修基金的使用

第十五讲 商品房买卖转移登记和权证办理 第67页
一、未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移
二、商品房买卖转移登记需要提交资料
三、预购商品房的预告登记、单方预告登记
四、商品房买卖中发生或应交纳的税费
五、房地产权证(小产证)的办理时限

附记 当前我国商品房销售的主要适用法律法规规章制度 第71页
一、国家法律
二、国务院的行政法规
三、国务院各部委的规章
四、浙江省的地方法规规定
五、杭州市的地方法规规定

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